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黄怒波:中国经济还有两三年困难期,大部分地产商要倒

来源:http://www.1world1mall.com/   发表时间:2014-09-24   作者:同一商城   T | T
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 认识黄怒波许久,这却是我第一次来到他的办公室。在这座位于北京动物园附近的中坤大厦16层里,健身房、起居室、书房、露天花园,所有满足黄怒波需要的功能,一应俱全。作为地产界大佬,黄怒波的于1995年创始成立了中坤投资集团,历经十余年,已成长为在地产、度假产业颇具影响的大型民企。作为在中国房地产市场化改革后,顺应投资大潮,获利颇丰的民企,黄怒波至今直言当年赶上了好时候。

反观当下,2014年1-5月,全国商品房销售面积同比下降7.8%,销售额同比下降8.5%。谈及房地产走势与投资持有前景,用黄怒波现在的话说,“当年吃下去的,早晚都要吐出来。”

 

中坤投资集团有限公司董事长黄怒波

这届政府没法再放水了再放水还是饮鸩解渴

凤凰财经:但现在好象观察商业地产遇到了一个挺大的问题,也在转型期是吗?

黄怒波:中国的地产行业一定会发生巨大的变化,这个巨大的变化大家一直在说狼来了,现在我看这个狼是真的来了,这次真的来了。

凤凰财经:表现在哪儿?

黄怒波:我觉得这届政府没法再放水了,如果再放水这个经济还是饮鸩解渴,四万个亿,毫无理由,它怎么回收?你带来的肯定是价格上涨,首先反映到房地产上,对吧,你这次这个经济如果再这么放,那下一步不就崩溃了吗?反腐,会带来房价的下降,为什么呢?因为现在大量的官员、国企腐败分子手里控制主要资产都是房地产,这个带来了不公平,房地产变成了投资了,投机了,变成了藏这个脏钱了,真正需要房子的人被拉高买不起,这是中国一个大的问题。所以中国的房地产是个畸形的发展,一个特殊的时期,所以这次转型就到了,土地财政一定会拿掉,所以一系列的决定房地产行业率先回归,我叫回归到理性。

回归到房地产行业比如就是正常的行业,不可能有暴力,就是这个行业的准入越来越宽,你能拿地我也能拿,再一个你拿的多的房子你税就多,他要算账,再政府现在的保障房,这个就把基本上的住房问题让人人有房住的问题能解决了,我觉得这十年内这届政府能把这个问题解决掉。

房地产不会崩盘但靠房子赚钱的时代过去了

凤凰财经:如果从现象来观察的话你觉得会出现哪些现象?比如说上一期我们采访了福耀玻璃的董事长曹德旺,他有一个跨界的观点,他说中国的房地产崩盘是迟早的问题。

黄怒波不存在崩盘,第一,中国的房地产按揭的比例高,都是30%的首付款,中国的就业率还是可以,美国出问题是他只要就业率,失业率一高,他要零首付,他立刻付不起房款;第二,中国毕竟城市化才刚刚开始,这个我觉得暴利不可能,但是崩盘绝对做不到;第三个问题,北京市保障房的条例,这是立法,他要做到了,基本把北京要求五年十年以上的北京纳税的人口都能解决掉住房,然后这个富人的房子他最后也会再推向市场,为什么?在中国你下一步房产税只要一出来,不动产条例只要一出来大家不再拿这么多房子,那只有低价卖,现在不是二手房价格都在下来吗,你下一步还在下,下也不一定意味着崩盘呢,你本来就不该那么高。

凤凰财经:但是不管怎么说想指着房子挣钱是没戏了。

黄怒波这个时代过去了,如果地产商如果不提早转型的话,下一步挺麻烦的。

凤凰财经:实体经济,你觉得会糟糕到什么程度?

黄怒波:肯定这么多年没有过的糟糕,因为这个强刺激政策的后遗症在逐渐出现,钞票太多了,收不回去,然后传统的消费模式都变了,比如房地产不能拉动了,商业不能拉动了,新的消费模式没出来,你看,这个传统的所有能源行业都不行了,外贸也不行了,新的消费模式在哪儿?城镇化没形成,动力从哪里来?这两三年是很痛苦的过渡。

凤凰财经:很痛苦的过程,但是反过来讲,在大的转型期,也是大的机会诞生的时候,就是说原来你们这些老一辈的土豪,可能慢慢地不行了。

黄怒波:都得淘汰,新的这一代人会起来,他们主要以一个互联网时代的企业家起来了,传统的这些土豪们都已经成为一个历史了,一定会成为历史,但都很优秀,这一代人会留下记忆。

从开始面临电商的冲击,到传统零售模式的动摇,商业地产为之安身立命的基座,正被互联网的商业需求所迅速蚕食。悬而未决的马云王健林之赌,在旁观者眼中也渐渐清晰了答案。转型何去?既有何从?解析传统商业地产转型的路径与承受的阵痛,在黄怒波与他的中坤集团身上,也可以找到生动的案例诠释。

零售业商业模式被电商颠覆持有大量物业是灾难

凤凰财经:其实说到商业地产的时候前两年大家有一个观点就是说随着资产的不断的上涨,持有性的物业会是一个很好的前景。

黄怒波:原来我的一个战略梦想我的旅游地产持有1千万平方米不卖,商业地产持有1千万平方米不卖,为什么,你看中国经济涨的这么快,这个中国经济上涨的时候所有的资产价格在上涨,怎么着认为也超过你的财富成本就是利息,但你哪想得到,一个大的行业变化大了,就是传统的零售业商业模式被电商冲击了,这是致命的,你原来一铺富三代,你现在试试那个铺面空着怎么富三代,为什么呢?因为根本不用再开铺子了,我就有一个电商一个淘宝就可以了,电商就这几年而且是杀伤力太强了,所以这个时候持有大量的物业就变成了灾难,所有的传统的卖衣服的铺子都不可能挣钱了,网购就够了。

所以所谓的一分钱难倒英雄好汉,我们其实有十几亿的现金的话就把今年这个关能挺过去,但是到后来结局就是我们跟债务人谈判,绝大部分都不错商户也绝大部分都支持也清场了,现在改写字楼到年底改完,但是也有的人他这个时候就要价了,那你也不敢做,要答应你了别的人怎么办?所有的人就是价格上去了,就得重租。就有人说那我走司法程序,我就让你上黑名单,失信人名单,那我也没有别的办法。

民企的悲剧在于只能是机会主义者

黄怒波:整个民营企业在经历一个生理过程,什么叫生理,心理过程要适应这种生死之关,生理是你过去民企是机会主义者,哪块骨头掉下来你也得去抢,比如原来抢水泥对吧,抢钢铁抢煤炭你不是后来都得吐吗?所以当初以为民企抢到肚子里再说我再慢慢消化,因为不知道明天有没有机会,这是中国民企的悲惨处境,永远只要有一点缝赶快抢,中国的民企就是这么发展的,马云抢对了,抢上电商了,那个行业现在没有大的国企进来,要进来也挺麻烦。

中国经济还有两三年困难期绝大多数地产商要倒掉

黄怒波:地产商也开始完蛋了,所以如果说转型的好的,你就能撑过去不饿死,如果不好的这次,我觉得这次大多数地产商都过不去吧。

凤凰财经:怎么讲,大多数的地产商都会倒掉吗?

黄怒波:不光这个民企吧,这次很难过得去,因为中国的经济还有两三年的困难期。

凤凰财经:就是大多数民企你觉得都会倒掉。

黄怒波:我认为都应该是差不多,都应该归零。因为地产这个行业资金很密集要求周转的速度要快,但是现在整个是不是一个限购能解开的问题,是你贷款整个金融政策的问题,整个金融界已经把地产划到了一个限贷行业危险的行业里,一系列的不确定性,全都赶在这个时候,好日子的时候什么都好,坏日子的时候厄运都来了。目前当下持资太多的,尤其拿地王的,肯定逃不过去,都得吐出来。

凤凰财经:那你总的来做一个判断的话,是不是说股权跟债权一起转的话是你主动不想玩儿商业地产的游戏了还是没办法只能撤退了。

黄怒波这个行业肯定是被电商代替的,所以从商业地产上从商业设施上是不能再持有了,如果持有适度的写字楼是可以的,酒店式公寓可以,但是商场尤其高端的奢侈品全都完蛋。

凤凰财经:你说到这儿,我想到了马云和王健林打的那个赌。

黄怒波:马云一定是赢的。整个世界的游戏规则改变了。

现在,黄怒波依旧每天坚持一个小时的健身训练。他对我说,今天尝试120公斤的卧推,尽管吃力,也要让自己挺下去。而近期一个有关中坤集团的热点事件,似乎暗合着黄怒波的这种承压状态。2014年9月初,媒体爆出,中坤集团下属京黟公司,在安徽陷入一起改变银行贷款用途的事件当中。中国银监会黄山监管分局已展开调查,并约谈了包括总裁焦青在内的中坤多位高管。而在此之前,侵占黄山饮用水源地的纠纷,依旧余波未定。

企业做旅游产业有大量不确定性你得面对它

凤凰财经:最近您在黄山景区也有一些风波,我们看到有一些报道,关于水源地的问题,关于贷款的问题,您想回应一下吗?

黄怒波:2004年我们在宏村外面一个水库,我们看了一下这个环境很好,把它做个度假酒店,谁都说好,这地方怎么被你们看上,看上变得这么美,那时候政府一套手续是齐全的就批准我们建宾馆。

凤凰财经:包括环评在内。

黄怒波:必须通过环评,所有都通过了。但建起来以后,运营以后,到2009年的时候,当地出现了大旱,好多年没见过的旱情,那个时候水源地就变得突出了,那个时候政府也没办法,我们也理解,就把这个水库改成水源地了,这下带来很多的后患,就是我的项目都建完了,就跟一个孩子我结婚你都给我结婚怔了,孩子生出来了,你突然又把结婚证走了或者宣布无效了,它就带来好多的麻烦。我们有一个总裁在那儿,当时他在执行这些事,遇到这种情况也没有报告,所以到现在提出这些问题,但是反过来对我们提高水源地的保护意识,企业做一个旅游产业大量的不确定性,你就得面对它。

凤凰财经:这没有契约精神了。

黄怒波:所以这是民营经济发展很大一个困难,你说我去起诉政府吗?我也做不到,人家政府新的领导也很着急,说怎么能出这样的事呢?现在再想办法再等明年再把指标调回来,这样的事太多。

然而,一波未平一波又起。目前在“全国法院被执行人信息查询”平台上显示,中坤集团已被最高法院列入“失信被执行人名单”,中坤集团及其下属企业作为被执行人的共有超过6亿人民币标的金额的案件正在执行当中。

我们实打实地把钱投到了该投的地方

凤凰财经:其实说到黄山宏村这件事,除了水源地的风波之外,好象贷款上有些纠纷?

黄怒波:我们做企业当然先不说我们自己没问题了,但总体来看,第一,我们确实是这个钱先投进来的,有一部分要还回去,第二部分呢,我们在当地所有的投资,大大的大余贷款,就是实打实把钱都投到这儿。但问题就出在另外一个故事上,就是民企的反腐的问题。

近年来,随着民营企业的日益扩张,反腐成了许多知名企业自清顽疾的选择,从阿里巴巴轰轰烈烈的网内自查、“美的”清理“职务腐败”,直至近期的华为自查商业贿赂,并将涉嫌腐败的4名员工移交司法处理,此类非大型国企的“腐败门”愈演愈烈。而对于历经数次员工背叛故事的黄怒波看来,腐败的根源并非仅靠制度约束的缺陷那么简单。

民企腐败更严重大家都认为不贪白不贪

黄怒波:这个反腐现在看来不是一个中共执政党的事,也不是国家,你不光是官员反腐,国企反腐,应该是全民反腐,比如说政府权力过大所带来的腐败问题,寻租的空间大,国企资源又垄断得太大,垄断到后来,他们认为我们就是共和国的长子、次子、孙子,我们可以任意花我们家的钱。但是民营企业逃不过去,甚至说腐败更严重,比如说最近你看几个大企业,华为,都在反腐,其实好多企业,像联想,好多年前一直在做这个问题,为什么?在民企可能道德感更差,他认为这个企业是你老板的,我不贪白不贪你。

我们遇到这个高管,在黄山本地这个高管,这个高管呢,进来了好多年,一进来就出经济问题,几年前就处理过他。那比如贷款的问题,整个他在那儿作主,财务所有的手续都是他在办。但是在2012年的时候发现他很大的经济问题,后来控制不了他了,连我去了都得看他的脸色,他一个重大的受贿问题,一下问人施工单位要了30万,那不得不免他。但你想罢免他的时候,你才发现原来他做的那些事,现在却都变成他的举报材料了。你看这个报道里就说是知情人举报。那当然这几天我们实在没有办法,我们也跟各方商量,就把他一些受贿、非法侵占的事实材料进行举证,目前公安局正在对此进行调查。

凤凰财经:我们对于公司的管理来讲,尤其是对于高管,这些地方的旅游产业的负责人来讲,我们不能说指望他用道德的方式来约束自己。

黄怒波:道德没有用。

凤凰财经:我觉得肯定是要依靠一些制度性的约束对吧。

司法对民企腐败报案态度很模糊能不弄就不弄

黄怒波:挺难的,你弄得很严,天天又不干活了,你比如说你一万块钱以上都得报我批,不能拿现金,他干吗,他天天给你报,我什么也不干。所以我认为下一步中央肯定要支持在民企全面反腐,这个反腐可能会从财务制度上,税务制度上,司法上,你像这样的人,那我举报了,非法侵占,你公安部门、检查部门、法院部门就得积极支持,你不应该说是个民企的事,可有可无,一听是国企,资产流失,这了不得。

整个国家在司法体系支持上对民企反腐要支持,你往往对民企的报案、立案就很模糊,能不弄就不弄。再一个从社会提高认识上,不能说活该,不贪那些土豪老板的干吗呢,他们活该。

凤凰财经:我觉得好多人都会这么想的。

黄怒波:没准儿你也这么想,很多民企现在都到了不得不反的地步,中国的改革下一步往下走,缺了民企的行业转型、经济转型和内部改革、机制改革是成功不了的这要提高企业的高度的重视,就这个行业不能允许职业经理人态度没有,道德太低下。

凤凰财经:所以其实到今天很多民企的老板都是不信任职业经理人的。

黄怒波:我觉得所有人他都不会信任,你像一些上市公司会好一些,因为公众监督嘛,没上市的公司民企的问题蛮大的,你像我。已经影响到整个企业的经营了,或者影响到行业的形象了。

凤凰财经:无论是仇官还是仇富都是一种很强烈的心理,包括打土豪分田地的群众基础到今天依旧是广泛存在的。

登山是为了活着回来做企业是为了活下去

黄怒波:所以我跟你讲,这就是民企的悲哀,这也是我做了这么多年企业心里的一个纠结,我一方面是个诗人,一方面又是个土豪,那我的悲哀在哪儿?我每一步都是这么打拼过来的,但每一步面临的不确定性。哪个钱不是血汗钱?反过来你遇到社会是什么样的?你心里挺悲哀的,觉得人生不过如此,后来理解了,人生不过是,就像登山,登顶是为了活着回来,做企业是为了活下去,就这样,反过来一个社会都变成这么问问题,中国经济再富有什么用?

你再富,你再是个土豪,你心里不痛快,你心里没有安全的底线,这个社会是有问题的,然后你把道德观全部都混淆,比如说小偷偷了官员,大家拍手称快,比如说明星吸了毒,大家还替他说情,比如说天天在赌场,没人谴责,比如说贪了土豪贪了民企的钱反腐,你谁去那么恨民企的腐败分子?这个社会保证都是拍巴掌,说该贪该弄他,所以你说这社会正常的还是畸形的,如果一个畸形的社会,你达到了世界经济第一有什么意义?

进入2014年,由于经济下行风险仍较大,外加近两年不断新冒出的不良资产,银行逐渐加强风控手段。信贷结构上倾斜大型国有企业,而民营企业和中小企业的贷款审批更加严格,这种惜贷谨慎尤其体现在地产项目中。中坤集团旗下的北京大钟寺项目,也因银行不愿提供十几亿的贷款,使得黄怒波无奈出让该项目的股权与债权,从而与自己一手培育起来的优质项目失之交臂。

银行现在对民营企业一律不贷款

黄怒波:惜贷对这个民企杀伤太大了,太大了,其实大部分企业就靠那么一口气。

凤凰财经:挺可惜的,但是我觉得还好,就是至少你们还能改写字楼,有些连改都改不了。

黄怒波:你说的至少我还有个旅游产业了,我要没有怎么办,我只能跳楼了。

凤凰财经:但是其实你刚才也说了,就差那半口气就十几个亿的现金就能挺过去,为什么银行就不愿意给你贷款呢?

黄怒波银行现在是这样对民营企业他一律是不贷款的,他只收款,他是这个帮富不帮贫的,他绝不做雪里送炭,再一个中国的银行业实际畸形的,你看他银行业能够获得的利益超过中国的所有企业的利润的一大半以上。给国企他如果说给错了,他没责任,但是给民企这个人要承担终生的责任,所以在这个时候大家宁可不干事我也不给你,所以在这个时候其实你向着我们来说给我们十几个亿的贷款,我就能把银行的正常利息支付,我就能撑到明年的三四月份收个六个亿就过来了,但是好多银行说对不起,你们太好了说这个前景很好但是因为是民企,政府也说太遗憾了你是民企我没法帮你,要是他的企业他就给你想办法担保调点钱。

凤凰财经:对,国家一注资一大笔。

黄怒波:所以中国的民营企业就这么个处境,每次金融危机每一次转型都是洗牌的阶段。

我能挣来这么多财富不要了又如何

凤凰财经:你刚才提到跳楼,你真的想过吗?

黄怒波:绝不,从来没有过,我蹲顶是想着怎么赶快活着下来,没有想算了,坐上面不下来,这我绝不会。我一生不会的,人生没那么可怕,我能挣来这么多财富,我不要了又如何,所以你这么去想,经历这么多,你的承受能力极强,但人生就觉得有意思,你觉得我每天不是成功就是失败。

凤凰财经:但是为什么你看这轮经济大潮退去的时候,好多跑路的民营企业甚至有跳楼的,也有。他们还是想不开吗?

黄怒波:这也是个市场的一个悲哀,这也不是想不开,这就是对债务的压力,所以你看国企的跳楼是贪腐,民营企业的跳楼是因为经济压力,一个民营企业最后拿命来负责,我的失败的结局,是以生命来做答案的,国企谁养?哪有说,你看好几个企业败了几百个亿,高管照样不是涨级别工资吗?谁跳楼了?财富是个过程,我能挣首富,我也能做一个潦倒的人,财富的戏剧化就是这样。所有人都是信仰金钱,但金钱真拿到之后,就特别无聊。

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总裁问答

凤凰财经:这位叫做相信自我的朋友,请问你现在的小微生意问题怎么坚持?

黄怒波:这个我建议他不要做实体,绝没有出路,我建议他改到网上。

凤凰财经:这位郭峰的朋友问,中国的住宅地产和商业地产是否已经接近饱和了呢?

黄怒波:第一肯定饱和,因为中国人拥有住房率,全世界最高,第二个问题,就是中国的人口结构在发生变化,下一步要用不动产条例、房产税一系列来调控的时候,你的房子变成投机和投资的都不可能了。第三个问题就是关于商业地产,电商进来了,所以商业地产这个按传统的零售模式,肯定没出路,你拿到的房子的物业,是你的负担。

凤凰财经:这位朋友问到,您怎么评价现在的美国股市和楼市的表现以及中国股市和楼市的对比。

黄怒波:我对股市不了解,但是美国的经济不错,总体看美国的股市楼市,它会比较平稳,不会再出现两房的那个时代了,因为那是金融街失控的问题,中国的股市我不太了解,但是我觉得会有很大的问题,主要看中国经济,但是目前中国的经济,我认为会两到三年的困难期,如果实体经济不行的时候,你的股市也不会好。

凤凰财经:这位朋友问到,叫御清风,他说创业的本质是赌未来,如何判断我们看到的是货真价实的城市,而不是虚无的海市蜃楼?

黄怒波:你要做跟一个国家经济发展成正比的一个企业。

凤凰财经:我觉得其实某种程度上,中坤还是幸运的,因为幸亏有个旅游地产。

黄怒波:幸亏有个旅游地产,要不这次真死无葬身之地了。你不信看吧,很多的住宅产业怎么转?它一定很大的问题。

凤凰财经:如果可以参政,你会参政吗?

黄怒波:绝不参政,做政客多没意思,天天得撒谎,胡说八道,做企业,我成和败是自己的,我可以拿命来抵,这让我自豪,我也不需要说什么话,讨好什么人,成就是爷,败就是贼,就是赃呗,那能怎么办?

凤凰财经:估计是您的游客,他说宏村这个项目总共赚了多少钱?问票价为什么那么高?

黄怒波:宏村这么说吧,到现在为止没收回投资,票价高呢,我不知道,我不认为它算很高,但是它因为票价的一大部分分给老百姓的,它可不是我一个企业拿走。

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